Como Calcular Financiamento Imobiliário: SAC vs Price 2026

Comprar um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. O financiamento imobiliário é a forma mais comum de realizar esse sonho, mas entender como funciona o cálculo das parcelas é fundamental para tomar a melhor decisão.

Sistemas de Amortização

No Brasil, existem dois sistemas principais de amortização para financiamentos imobiliários: SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Tabela Price). Cada um tem características diferentes que impactam no valor das parcelas e no total de juros pagos.

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a amortização é constante em todas as parcelas. Isso significa que o valor que reduz o saldo devedor é sempre o mesmo, mas as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo.

Características do SAC:

Amortização constante (mesmo valor todo mês)
Parcelas decrescentes (começam altas e diminuem)
Total de juros menor que na Price
Mais adequado para quem tem renda que pode diminuir no futuro

Fórmulas do SAC

Amortização = Valor Financiado / Número de Parcelas

Juros = Saldo Devedor × Taxa de Juros

Parcela = Amortização + Juros

Exemplo Prático SAC

Financiamento de R$ 300.000,00 em 360 meses (30 anos) a 0,5% ao mês:

Amortização mensal: R$ 300.000 / 360 = R$ 833,33

1ª Parcela:

Juros = R$ 300.000 × 0,5% = R$ 1.500,00

Parcela = R$ 833,33 + R$ 1.500,00 = R$ 2.333,33

2ª Parcela:

Saldo = R$ 300.000 - R$ 833,33 = R$ 299.166,67

Juros = R$ 299.166,67 × 0,5% = R$ 1.495,83

Parcela = R$ 833,33 + R$ 1.495,83 = R$ 2.329,16

Tabela Price (Sistema Francês)

Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. A amortização começa pequena e aumenta ao longo do tempo, enquanto os juros diminuem.

Características da Price:

Parcelas fixas (mesmo valor todo mês)
Amortização crescente (aumenta ao longo do tempo)
Total de juros maior que no SAC
Mais adequado para quem precisa de previsibilidade no orçamento

Fórmula da Tabela Price

Parcela = PV × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ - 1]

PV: Valor presente (valor financiado)

i: Taxa de juros mensal (em decimal)

n: Número de parcelas

Exemplo Prático Price

Mesmo financiamento: R$ 300.000,00 em 360 meses a 0,5% ao mês:

Cálculo da parcela fixa:

Parcela = 300.000 × [0,005 × (1,005)³⁶⁰] / [(1,005)³⁶⁰ - 1]

Parcela = R$ 1.798,65 (fixa por 360 meses)

1ª Parcela:

Juros = R$ 300.000 × 0,5% = R$ 1.500,00

Amortização = R$ 1.798,65 - R$ 1.500,00 = R$ 298,65

2ª Parcela:

Saldo = R$ 300.000 - R$ 298,65 = R$ 299.701,35

Juros = R$ 299.701,35 × 0,5% = R$ 1.498,51

Amortização = R$ 1.798,65 - R$ 1.498,51 = R$ 300,14

Comparação: SAC vs Price

Aspecto	SAC	Price
Parcelas	Decrescentes	Fixas
1ª Parcela	Maior	Menor
Total de Juros	Menor	Maior
Amortização	Constante	Crescente
Previsibilidade	Menor	Maior

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Entrada Mínima

A entrada mínima para financiamento imobiliário varia conforme o programa:

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

• Faixa 1: 0% de entrada
• Faixa 2: 5% de entrada
• Faixa 3: 10% de entrada

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

• Imóveis até R$ 1,5 milhão: 20% de entrada
• Imóveis acima de R$ 1,5 milhão: 30% de entrada

Dicas para Escolher o Sistema

Escolha SAC se:

• Você quer pagar menos juros no total
• Sua renda pode diminuir no futuro
• Você planeja quitar antecipadamente

Escolha Price se:

• Você precisa de previsibilidade no orçamento
• Sua renda é estável
• Você prefere parcelas menores no início

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Perguntas Frequentes

Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?

No SAC, a amortização é constante e as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo, resultando em menos juros pagos no total. Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento, com amortização crescente e juros decrescentes, mas o total de juros pagos é maior que no SAC.

Qual sistema de amortização é melhor: SAC ou Price?

Depende do seu perfil. Escolha SAC se você quer pagar menos juros no total, tem renda que pode diminuir no futuro ou planeja quitar antecipadamente. Escolha Price se você precisa de previsibilidade no orçamento, tem renda estável ou prefere parcelas menores no início do financiamento.

Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?

A entrada mínima varia conforme o programa: no Minha Casa Minha Vida pode ser de 0% a 10% dependendo da faixa de renda. No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), a entrada é de 20% para imóveis até R$ 1,5 milhão e 30% para imóveis acima desse valor.

Como calcular a parcela do financiamento imobiliário?

No SAC: Parcela = (Valor Financiado / Número de Parcelas) + (Saldo Devedor × Taxa de Juros). Na Price: use a fórmula Parcela = PV × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ - 1], onde PV é o valor financiado, i é a taxa mensal em decimal e n é o número de parcelas.

Vale a pena fazer amortização antecipada do financiamento?

Geralmente sim, especialmente no SAC, pois você reduz o saldo devedor e consequentemente os juros futuros. Você pode escolher entre reduzir o valor das parcelas ou diminuir o prazo do financiamento. Avalie se não há investimentos que rendam mais que a taxa do financiamento antes de decidir.