Simulador ITBI 2026: Como Calcular o Imposto na Compra de Imóvel
Simulador ITBI 2026: o que é, base de cálculo e exemplos SP/RJ. Imóvel R$ 400 mil → ITBI ~R$ 12 mil em São Paulo. Calculadora grátis.
Na compra de imóvel urbano, o ITBI é um dos primeiros custos além do preço do bem. Este simulador ITBI 2026 explica o que é o imposto, como a prefeitura calcula e traz exemplos numéricos por cidade.
Regra geral: alíquota municipal sobre a maior base entre valor venal (IPTU) e preço da transação — em geral 2% a 3% conforme o município.
Calculadora de ITBI
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Simular ITBI GrátisFontes oficiais e revisão
Conteúdo informativo revisado pela equipe editorial do Acessei. Valores, regras e faixas podem mudar por ato oficial; confirme sempre nos canais do governo antes de tomar decisões financeiras, fiscais ou previdenciárias.
Exemplo prático: apartamento de R$ 400 mil em São Paulo
Imóvel vendido por R$ 400.000 em SP. Valor venal (IPTU): R$ 380.000. Base de cálculo = maior valor = R$ 400.000. Alíquota referência SP ≈ 3% → ITBI ≈ R$ 12.000.
No Rio de Janeiro, mesma base com alíquota ~2% → ITBI ≈ R$ 8.000. Use a calculadora com valores venal e de transação reais da prefeitura.
O que é ITBI?
ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É tributo municipal cobrado quando a propriedade de imóvel urbano (casa, apto, terreno, sala) muda de titular — compra, venda, permuta, doação, arrematação etc.
A guia é emitida pela prefeitura da cidade onde o imóvel está. Sem ITBI pago, o cartório não registra a escritura em nome do comprador. O imposto é eventual (uma vez por transação), diferente do IPTU anual.
- Quem paga
Em regra, o comprador. Pode ser negociado em contrato, mas a guia costuma sair no CPF/CNPJ de quem recebe o imóvel.
- ITBI x IPTU
IPTU = anual do proprietário. ITBI = único na transferência.
- ITBI x ITR
Imóvel rural não paga ITBI — transmissão rural envolve ITR (federal) e regras específicas.
Base de cálculo do ITBI
A base é o maior valor entre: (a) valor venal do imóvel (cadastro IPTU) e (b) valor declarado na transação (preço de compra e venda).
Se a prefeitura considerar o valor declarado abaixo do mercado, pode arbitrar — usar valor de referência próprio ou avaliação — e cobrar ITBI sobre base maior.
Fórmula: ITBI = base de cálculo × alíquota municipal (%). Alíquotas variam por cidade e podem ter reduções (ex.: primeiro imóvel, programas habitacionais — consulte legislação local).
- São Paulo (SP)
Alíquota referência ~3%. Imóvel base R$ 400.000 → ITBI ≈ R$ 12.000.
- Rio de Janeiro (RJ)
Alíquota referência ~2%. Mesma base R$ 400.000 → ITBI ≈ R$ 8.000.
- Belo Horizonte / Curitiba
Referência ~2,5%. Base R$ 400.000 → ITBI ≈ R$ 10.000.
Exemplo completo: apartamento em São Paulo
Situação: compra de apartamento por R$ 400.000. Valor venal na prefeitura: R$ 380.000. Base = R$ 400.000 (maior valor). Alíquota SP 3%.
Cálculo: 400.000 × 0,03 = R$ 12.000 de ITBI. Some custas de cartório (registro + escritura) e eventuais laudêmio (imóvel foreiro) — não confundir com ITBI.
Use o simulador abaixo informando valor venal, valor da transação e cidade para estimativa rápida antes de ir à prefeitura.
Quando e como pagar o ITBI
Pague antes do registro em cartório. Fluxo típico: assinar contrato/escritura → emitir guia na prefeitura (ou online) → pagar ITBI → levar comprovante ao cartório → registrar transferência.
Documentos comuns: CPF/CNPJ de comprador e vendedor, matrícula do imóvel, contrato ou escritura, certidões exigidas pelo município. Prazo e desconto por pagamento antecipado variam — verifique portal da prefeitura.
ITBI no financiamento bancário
No financiamento imobiliário, o ITBI costuma ser pago pelo comprador com recursos próprios ou incluído no pacote de custos iniciais — depende do banco e do contrato.
O banco libera crédito para o imóvel após comprovação de ITBI quitado e documentação regular. Simule o ITBI cedo para não faltar caixa no fechamento.
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